涉房固定资金财产开支法入账,花费法入账16家上

日期:2019-09-13编辑作者:4886a威尼斯城官网

“现在买上市银行股,相当于以十年前的价格买房!”这一荐股观点看似有些无厘头,但实际上却折射出上市银行涉房固定资产估值失真的尴尬现实。

“现在买上市银行股,相当于以十年前的价格买房!”这一荐股观点看似有些无厘头,但实际上却折射出上市银行涉房固定资产估值失真的尴尬现实。

据《证券日报》记者独家统计,截至去年年底,上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元,而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值,并按照每年折旧3%-7%的速度进行减值,比较激进的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。据记者大致测算,即使按照最保守的估计,这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元,较目前的净值“富余”1.6万亿元;如果估价再大胆一点,则账外隐藏的“私房钱”可能达到3万亿元。如果说3万亿元的天文数字比较抽象,那么可以选取16家上市银行2014年合计的净利润来进行对比,后者仅为1.2万亿元。

据《证券日报》记者独家统计,截至去年年底,上市银行的自有涉房固定资产净值约为5900亿元,而且绝大多数银行都是以成本作为初始价值,并按照每年折旧3%-7%的速度进行减值,比较激进的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。据记者大致测算,即使按照最保守的估计,这部分资产的真实市价也将达到2.2万亿元,较目前的净值“富余”1.6万亿元;如果估价再大胆一点,则账外隐藏的“私房钱”可能达到3万亿元。如果说3万亿元的天文数字比较抽象,那么可以选取16家上市银行2014年合计的净利润来进行对比,后者仅为1.2万亿元。

“房屋建筑物等固定资产通常是按照成本法加折旧计算净值,仅投资性房地产可按公允价值入账,不过,在重组等特定条件下,评估价值也可以入账”,一位曾在“四大会计所”任职的会计师对《证券日报》记者表示,“如果银行出售、转让固定资产,应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益,也就是说,这些涉房固定资产的使用性质一旦发生改变,其真实价值还是有望在财报中获得体现的。”

“房屋建筑物等固定资产通常是按照成本法加折旧计算净值,仅投资性房地产可按公允价值入账,不过,在重组等特定条件下,评估价值也可以入账”,一位曾在“四大会计所”任职的会计师对《证券日报》记者表示,“如果银行出售、转让固定资产,应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益,也就是说,这些涉房固定资产的使用性质一旦发生改变,其真实价值还是有望在财报中获得体现的。”

“银行的房产未来并不一定都长期自用,如果银行的物理网点能够被电子银行、手机银行所替代,银行就可能出售涉房固定资产或将其变为投资性房产”,一位国有大行支行负责人表示,“目前部分银行已经走到了规模效益的拐点。”

“银行的房产未来并不一定都长期自用,如果银行的物理网点能够被电子银行、手机银行所替代,银行就可能出售涉房固定资产或将其变为投资性房产”,一位国有大行支行负责人表示,“目前部分银行已经走到了规模效益的拐点。”

涉房固定资产增长迅猛

涉房固定资产增长迅猛

同花顺数据显示,截至去年年底,16家上市银行固定资产合计8408亿元。其中,国有四大行固定资产规模最为庞大,合计超过6502亿元。四大行中,中行和工行的固定资产规模占据前两位,而农业银行和建设银行则分列第三和第四位。数据还显示,截至2013年年底,上市银行的固定资产合计为7341亿元。也就是说,去年的增量约为1067亿元,增速接近15%。

同花顺数据显示,截至去年年底,16家上市银行固定资产合计8408亿元。其中,国有四大行固定资产规模最为庞大,合计超过6502亿元。四大行中,中行和工行的固定资产规模占据前两位,而农业银行和建设银行则分列第三和第四位。数据还显示,截至2013年年底,上市银行的固定资产合计为7341亿元。也就是说,去年的增量约为1067亿元,增速接近15%。

不过,上市银行的固定资产并不仅仅包含房地产,按照上市银行在年报中的界定,固定资产主要包括房屋及建筑物、办公设备及运输工具。其中,对于绝大多数上市银行来说,房屋及建筑物和在建工程的资产规模都最为庞大,办公设备和运输工具的资产净值在固定资产中的占比多数在20%-40%之间。

不过,上市银行的固定资产并不仅仅包含房地产,按照上市银行在年报中的界定,固定资产主要包括房屋及建筑物、办公设备及运输工具。其中,对于绝大多数上市银行来说,房屋及建筑物和在建工程的资产规模都最为庞大,办公设备和运输工具的资产净值在固定资产中的占比多数在20%-40%之间。

以招商银行为例,该行截至2014年年底的固定资产净值为265亿元,其中,房屋及建筑物、装修费和在建工程的资产净值合计207亿元,电子设备、飞行设备及运输工具的资产净值合计约为58亿元。

以招商银行为例,该行截至2014年年底的固定资产净值为265亿元,其中,房屋及建筑物、装修费和在建工程的资产净值合计207亿元,电子设备、飞行设备及运输工具的资产净值合计约为58亿元。

《证券日报》记者对于16家上市银行截至2014年年底房屋及建筑物、装修费和在建工程的合计资产净值进行逐一统计发现,上市银行的合计净值约为5900亿元,占固定资产的比重超过了七成。

《证券日报》记者对于16家上市银行截至2014年年底房屋及建筑物、装修费和在建工程的合计资产净值进行逐一统计发现,上市银行的合计净值约为5900亿元,占固定资产的比重超过了七成。

其中,农业银行的净值最高,超过了1200亿元;工行和建行次之,分别超过了1100亿元;中国银行的涉房资产净值也超过了900亿元。股份制银行中,招商银行账面的涉房固定资产净值最高,民生银行其次,兴业银行排名第三,此外中信银行和浦发银行的涉房资产净值也超过了100亿元。

其中,农业银行的净值最高,超过了1200亿元;工行和建行次之,分别超过了1100亿元;中国银行的涉房资产净值也超过了900亿元。股份制银行中,招商银行账面的涉房固定资产净值最高,民生银行其次,兴业银行排名第三,此外中信银行和浦发银行的涉房资产净值也超过了100亿元。

此外,如果按照上述数据和方法测算上市银行2012年的相关数据,截至2012年年末的涉房固定资产净值尚不足4000亿元。也就是说,两年时间内,上市银行涉房固定资产净值增长了近五成。

此外,如果按照上述数据和方法测算上市银行2012年的相关数据,截至2012年年末的涉房固定资产净值尚不足4000亿元。也就是说,两年时间内,上市银行涉房固定资产净值增长了近五成。

值得一提的是,按照现行的《企业会计准则第4号--固定资产》,“固定资产应当按照成本进行初始计量”,且“企业应当对所有固定资产计提折旧”。也就是说,从上市银行上市密集度比较高的2005年开始计算至2014年年底,再加上上市银行大多5%左右的年化折旧率,十年时间上市银行涉房资产的累计折旧至少有两成。以中国银行为例,截至去年年底,该行固定资产中的单纯房屋建筑物已经累计折旧269亿元,目前账面净值接近674亿元,也就是说资产原值超过了943亿元,目前折旧率约为29%。

值得一提的是,按照现行的《企业会计准则第4号--固定资产》,“固定资产应当按照成本进行初始计量”,且“企业应当对所有固定资产计提折旧”。也就是说,从上市银行上市密集度比较高的2005年开始计算至2014年年底,再加上上市银行大多5%左右的年化折旧率,十年时间上市银行涉房资产的累计折旧至少有两成。以中国银行为例,截至去年年底,该行固定资产中的单纯房屋建筑物已经累计折旧269亿元,目前账面净值接近674亿元,也就是说资产原值超过了943亿元,目前折旧率约为29%。

按照平均20%折旧保守预计,16家上市银行合计5941亿元的账面资产对应的原值应约7400亿元。

按照平均20%折旧保守预计,16家上市银行合计5941亿元的账面资产对应的原值应约7400亿元。

真实价值严重低估

真实价值严重低估

7400亿元当然也并不是这些涉房固定资产的全部价值。

7400亿元当然也并不是这些涉房固定资产的全部价值。

“我们银行比较吃亏的就是前些年房价比较低的时候,总行对于买楼控制得比较严格,各地的分行自然也不敢大手大脚”,某股份制银行有关人士对《证券日报》记者吐槽,“现在不得不租赁写字楼来弥补办公面积的不足以及改善办公条件。”

“我们银行比较吃亏的就是前些年房价比较低的时候,总行对于买楼控制得比较严格,各地的分行自然也不敢大手大脚”,某股份制银行有关人士对《证券日报》记者吐槽,“现在不得不租赁写字楼来弥补办公面积的不足以及改善办公条件。”

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