美国房屋租赁的法律常识21问,无赖房客

日期:2019-10-03编辑作者:教育留学

本文选自《[关注留学]()》的博客,点击查看博客原文**

自2005年以来,中国留美学生总数一直保持着16.5%的平均增长速率,在2013-2014学年中有274439名中国学生被美国高校录取,国外高校提供的宿舍非常有限,这就需要留美学生自己租赁房屋。留美学生都是刚刚来到陌生的地方,不熟悉美国当地的规定和法律,在租房子的时候常遇到很多问题,笔者就整理了关于美国房屋租赁的相关法律常识问答。

  在此以留学生加二房东的身份说说我的亲身经历。我和LP积蓄不多,为办出国读书已经花掉不少,选择分租实属资金不足的无奈之举。第一次分租给一对留学生男女朋友的经历,极其让人心寒。

1. 在美国租房子,是否一定需要签合约?

  我们都是很随和的人,但听到看到许多关于分租的纠纷,也估计到一些可能发生的情况,所以在房客入住前事先准备好contract,明确双方的责任和义务。他们看完说没问题,都能做到,很爽快地就双双签字了。可随后的表现证明,他们根本就没能遵守约定,contract在他们眼里不过是废纸一张:租约说晚上 11点以后不要喧哗以打扰邻居,他们凌晨2点音响开得震天响,隔着2扇门都听见老大的音乐声,我们说了多次,仍然我行我素;租约说做饭时人要在炉灶边看着,他们把八宝粥放在灶上火力调到最大,就双双出门了,等我们发现时已烧成焦炭,差点酿成火灾;租约上说的自觉节水节电、保持环境卫生等细则就更不用提了……在这里,我也不提曾经帮过他们多少忙了,从来也没想过要回报。因为我们是首次租房,保持良好的记录对我们来说十分重要,可自他们入住,我们成天心惊胆战,担心出事,最后还是决定通知他们走人。岂知道,请神容易送神难,随后铺天盖地的麻烦来了。

租约可以是口头的,也可以是书面的。但是,一年以上的长期租约通常要求是书面的才具法律效力。

  他们搬家那天刚好只有我LP在家,因为磅金的问题争执不下(他们最后一周没交房租,还让我们全额付磅金),这男的竟然对我LP又打又踢,LP被打后马上报警。在现场的还有一个卖我们二手家具的师傅,亲眼目睹了男房客对我LP的行为,对他们的行为也很不齿,还帮忙拉开男房客,可是由于人家是生意人,左等右等警察还不来,只好留句话给我LP,说是警察有问,他一定提供证词。谁知最终等来的是一帮恶棍!来的3个警察过来后不但不管我老婆的伤,也不怎么听她的口供,反而听信男房客的一面之词,一口咬定没有另外的目击证人在场。我们一再解释,并提供了目击证人的联系电话,警察根本就不予采信。最可恨的是,警察说我们这是非法分租,不还磅金就是stealing!可笑,他们还拿着磅金单呢,怎么算stealing?LP学过些这里的法律,并据理力争,可警察对我们依旧声色俱厉、言辞恫吓,甚至揪着我的脖领把我往门外推,威胁要以非法分租的名义逮捕我,直到我们迫于情势无奈地付给房客磅金后,警察竟又对我有说有笑。这才明白警察根本就是图省事、不想管这个case,为了压制有理的一方,不让我们上告,就胡乱给我们扣帽子。这就是澳洲所谓的法治!就这么着,这2个混蛋打了人,还在警察的帮助下全额拿到磅金后,得意地对我们冷笑着扬长而去,临走时还把我停在楼下的车子给刮花了。我LP当天受了极大的打击,盼来的救星变成恶魔,连着几个晚上睡不好。

口头合约:口头上达成协议也可以具备法律效力。但随时闲推移,双方对合约的记忆和理解可能都有变化,加上口说无凭,经常会产生不必要的纠纷及误会,最好双方签署书面的合约为好。

  事情可还没完呢!最近天天晚上在凌晨1-4点间接到骚扰电话,一接就挂断的那种,每次都有几十个。我们记录下骚扰电话的时间次数,去问警察,被告知:如果向电话公司求助,处理周期1个月以上,就算电话公司查到他们的电话,也就是发几封警告信;如果报警,嘿嘿,那至少得6-12个月,他们是否会受罚也没准……而且处理期间还得继续忍受电话骚扰,等到他们查明白,这帮人早不知去向了。现如今,他们在暗,我们在明,我们的手机、电话、地址他们全知道,可他们在哪我们哪找去?所谓保护个人隐私变成保护恶人肆意嚣张,根本防不胜防他们的这种卑鄙行径。

书面合约:一定要仔细阅读,因为有时租约会有特别的规定或条款。同时,留意合约上留空的地方是否在你签字之前已经填写完整。签字之后,你有权索要一份副本。

  头一次分租就遇到这种渣滓和败类,只能说是我们夫妻的不幸,当初和中介签了一年租约,现在换房也不可能了。曾经看到一些帖子说,事先签个contract 就好,不行就Let them go。可按我们遇到的这种情形,事先签的contract有用吗?Let them go又有用吗?这些手段只能防君子而不防小人。

租房时,向房东或其经纪人索要房东的名字,地址和电话。遇到紧急情况或需要房东修理时,可以及时通知房东或其代理4886a威尼斯城官网 ,。 房客可以要求房东将其联络电话写入合约上。

  在我看来,房东与房客之间有些摩擦是必然的。家家有本难念的经,就算夫妻、亲子之间都会有争执,何况原本纯然陌生的两方呢?也没必要把这种关系归类到某个模式,或非要争出谁好谁坏、谁是谁非、谁强谁弱。到了国外,华人都是弱势群体,看看鬼佬警察如何处理我妻子被打事件就知道了,如果是白人妇女被殴,他们不管才怪!然而,有素质、有水准的房客会尽量避免摩擦,尽快适应环境,以减少纷争和不便。我们现在的房客就挺不错的,待人接物都很注意,还会主动帮助家务。

2. 是否所有租屋合约都一样?

  忠告那些象我们一样为经济所迫而当上房东的朋友们,找房客时一定要慎之又慎,平时多结交些懂当地法律的朋友,不然就会象我们这样,一个字,惨!!!

不是的。租屋合约主要有二种,一是固定期限的长期租约(LEASE),二是每周或每月的短期租约(RENTAL AGREEMENT)。除非你违反长期租约或者短期租约规定,否则房东不能擅自更改租约期限或者加租。房东也不能在租约到期前让你搬走。

短期租约并没有一定期限,直到你决定搬出或者房东要求你离开。如果你要搬走,需要提前三十天通知房东。如果房东要加租,加租幅度在10%或以下,必须提前三十天以书面形式通知租客;加租幅度在10%以上的,则提前六十天。如果你依照短期租约居住不满一年,而房东希望你搬走,房东需要提前三十天给你书面通知;如果居住在一年以上,房东需要提前六十天给租客通知。除非双方均同意其它的期限。

如果你未依约支付租金或在租屋内从事一些非法活动如吸毒贩毒等,房东可给你三天的提前通知,要求你马上缴租或停止所有非法活动,如果租客未交租或继续从事非法活动,房东可以在三天后可以到法院申请驱逐令。

3. 合约看起来像是官方文件一样打印好的,我可以更改书面合约吗?

不要被这些正规打印好的表格被迷惑住,房东所提供的合约表格大都偏袒房东,里面的内容都可以透过双方协商而进行改动。只要房东同意,在你签字前可以进行修改。可在合同上直接划去双方都同意删除的部分,或者进行补充。双方都必须在更改的地方注明各自的姓名缩写。

如果合约说房子各项条件良好,而你未有机会检查,你可以在该条边上注明“有待检查”。很多人都是直接从网上下载打印合同,其中有些条款由于法律的更新现在已经无效。你不会被这些已经过时或者违法的条款所制约。例如,合同可能会说如果你因为建筑物没有按时维修而受伤,房东不负责。但是这样的条款在法律上不一定有效。或者合同规定你不能自己维修然后从租金中扣除维修费用,但事实上,如果你通知房东维修而他们置之不理,你可以依法先维修而事后从租金中扣除预付的修理费用。

4. 我和房东签了一年的合约,但住了二个月就不想住了,能退吗?

一般不能,除非房东同意。一旦租客签署了长期租约,租客就要承担整个租期的租金,纵使租客搬走不住,房东仍有权要求租客所有的租金。法律规定房东有责任在租客搬走后尽最大的努力找到新租客,但是签署长期租约的租客必须向房东支付空置期间的租金。

5. 除了合约之外我还需要支付其它费用吗?

在签署合约时,房东有权利要求租客支付以下费用:预先支付最后一月的房租,押金,清洁费或信用背景调查费。

除要求支付租金外,房东可能要求押金(Security Deposit)。押金主要是房东为了保证自己的财产免受不必要的损坏,在租客搬走后,房东可以从中扣除租客损坏房屋的所有费用以及清洁费用。

当你搬走前,你可以请房东检查房子,如果有问题你自己先修理好,这样可以取回押金。但如果你是欠租金而被要求搬走,则不适用以上情况。

你搬走的三个星期之内,房东必须返还押金或者给出解释为何不能返还,以及押金的使用情况。房东扣除清理费之后应返还余额。同时,加州对押金数额也有要求,对未带家具的房子,押金不应超过2个月的月租, 对有家具的房屋,则不应超过三个月的租金。押金最好用支票支付,这样有银行记录,如果是现金,请索取收据。

6. 我的朋友刚来美国,我替他租屋时做担保人,他不付租金,房东可以要我负责吗?

可以的,如果你是租约的共同签署人的话。

7. 我们三位同学一起签约合租一个公寓,其中一位同学搬走而不再付租金,房东可以要我们二位负责所有的租金,这样做合法的吗?

这样做是合法的,房东可以要求任何一位签约的人士支付全部的所有租金。

8. 我的租约到期,如果没有续签会怎么样?

租约可能对此有规定,例如合约是否会自动续约。但是这类条款如果不是以8号粗体字出现在合约内,则可能被视为无效。如果合约没有此类条款,但是如果你按月付租而且在租约满后房东照样接受你的租金,则你的租约自动按月租租约延续。如果房东不接受你的租金,你则需要搬离。 如果是长期租约而双方没有续签,此合约就会变为每月的短期租约。

9. 房东有哪些权利?

房东有权要求房客按租约行事,包括按时交租金,合法使用所租用的房屋,例如,租客不能租来做商业用途,租屋内不能养动物,租客不能分租给他人等。如果你违反租约规定,房东有权请你搬走,如果你拒绝搬走,房东可以上法庭要求驱赶你。房东也可以规定房客的人数。 此外,房东有权变卖房产。如果房子被卖了,你的租约不会受到影响。房东必须把你的租约转给新房东或者退款给你。

10. 租客有什么权利?

分租或转租: 你可以转租或分租,除非合约禁止你转租或分租。如果合约禁止,你可以和房东商量,房东可以书面同意。如果承租者造成房屋的损害,你需要付赔偿责任。

调涨租金:有些城市会有租金调涨的限制,规定屋主涨租金的幅度。但是,大部份城市都允许房东与房客自已商定。

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